核心商務(wù)區(qū)

2018年第四季度，核心商務(wù)區(qū)一個(gè)全新寫字樓項(xiàng)目-靜安國際中心入市，為市場帶來約6.5萬平方米辦公面積。至此，全年核心商務(wù)區(qū)新增供應(yīng)面積共計(jì)77.9萬平方米，年末，全市核心商務(wù)區(qū)甲級(jí)寫字樓存量升至890萬平方米，同比上升10%。季內(nèi)凈吸納量共計(jì)約63.8萬平方米，盡管較2017年同期的高位下降了9%，但歷史來看依然強(qiáng)勁。南京西路板塊繼續(xù)錄得負(fù)吸納量，導(dǎo)致空置率進(jìn)一步上升。供過于求的市場局面持續(xù)，致使核心商務(wù)區(qū)甲級(jí)寫字樓空置率較去年同比上升0.5個(gè)百分點(diǎn)至12.4%。核心商務(wù)區(qū)甲級(jí)寫字樓平均租金同比小幅上漲0.3%，至每平方米每天人民幣9.0元。

非核心商務(wù)區(qū)

第四季度，非核心商務(wù)區(qū)共計(jì)兩個(gè)全新項(xiàng)目入市，為市場帶來6.9萬平方米新增供應(yīng)。截至年末，非核心商務(wù)區(qū)甲級(jí)寫字樓存量達(dá)到410萬平方米。非核心商務(wù)區(qū)寫字樓空置率環(huán)比、同比分別下降1.8個(gè)百分點(diǎn)和2.0個(gè)百分點(diǎn)至32%。租金水平同比維穩(wěn)，為每平方米每天人民幣5.8元。

展望

供應(yīng)繼續(xù)放量仍將是來年上海寫字樓市場的一大挑戰(zhàn)。2019年，預(yù)計(jì)核心商務(wù)區(qū)和非核心商務(wù)區(qū)還將各自迎來超過100萬平方米的新增供應(yīng)。租戶市場背景下，新項(xiàng)目去化周期或?qū)⒗L。聯(lián)合辦公的租賃走向或?qū)槭袌鰩砀嗖淮_定因素。隨著聯(lián)合辦公市場的演變，業(yè)主除了引入聯(lián)合辦公以外，自身也傾向于打造自有品牌，從而為租戶提供更多靈活租賃方案，以提高競爭力。為相應(yīng)中央支持民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展號(hào)召，上海出臺(tái)一系列舉措，旨在刺激民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展，包括降低企業(yè)負(fù)擔(dān)、落實(shí)稅收優(yōu)惠政策和加大融資擔(dān)保力度等，這也將有助于優(yōu)化整體營商環(huán)境。此外，長三角區(qū)域一體化戰(zhàn)略也將對(duì)臨港等地區(qū)產(chǎn)生長期利好。

上海零售市場

2018年前11個(gè)月，上海零售總額同比上升7.9%，增速較去年同期下降0.2個(gè)百分點(diǎn)。2018年全年共900,000平方米新增供應(yīng)入市，較2017年下降7.3%。?其中第四季度有三個(gè)新項(xiàng)目共380,000平方米零售面積入市，分別為閔行區(qū)中庚漫游城、虹口區(qū)白玉蘭廣場以及浦東新區(qū)的陸家嘴中心。第四季度全市購物中心首層租金環(huán)比上漲0.3%至每平方米每天人民幣27.7元，較2017年同比增長1.3%。

核心商圈購物中心空置率較上季度上升0.2個(gè)百分點(diǎn)至6.8%，較去年同比上漲0.9個(gè)百分點(diǎn)；非核心商圈空置率環(huán)比上升0.4個(gè)百分點(diǎn)至6.8%，同比上漲0.1個(gè)百分點(diǎn)。八佰伴竹園商圈在2018年隨世紀(jì)匯廣場、陸家嘴中心入市新增280,000平方米優(yōu)質(zhì)購物中心供應(yīng)。包括老佛爺百貨、蔻莎百貨、Spacelab失重餐廳等眾多新進(jìn)品牌提升商圈吸引力。第一太平戴維斯2018年第四季度上海市場回顧

展望

預(yù)計(jì)2019年零售市場仍面臨供應(yīng)壓力，預(yù)計(jì)有14個(gè)項(xiàng)目約112萬平方米新增供應(yīng)入市。大量新供應(yīng)入市及宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境將導(dǎo)致整體租金漲幅有限，但新零售、體驗(yàn)式業(yè)態(tài)、跨界復(fù)合品牌開店需求仍然旺盛，支撐優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目租金穩(wěn)健增長。此外，部分存量項(xiàng)目雖開業(yè)初期租金較低、入駐率不高，但通過業(yè)態(tài)調(diào)整和持續(xù)引入新品牌使租金補(bǔ)漲，將鞏固整體市場租金水平。

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