寫字樓租賃市場(chǎng)出現(xiàn)全國(guó)范圍的疲軟，原因在于經(jīng)濟(jì)下行、金融去杠桿、互聯(lián)網(wǎng)泡沫等引發(fā)企業(yè)倒閉、退租、縮減面積，和暫停擴(kuò)展業(yè)務(wù)等?！痹诮邮茯v訊地產(chǎn)《商業(yè)星圖》采訪時(shí)，王盛如是回顧2019上半年寫字樓市場(chǎng)特征。

王盛是戴德梁行大中華區(qū)副總裁，擁有豐富的海外商業(yè)、住宅房地產(chǎn)投資服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)也是中國(guó)最早的房地產(chǎn)投資基金參與者。他的另一個(gè)身份是，皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)（RICS）中國(guó)理事會(huì)主席。RICS是為全球廣泛、一致認(rèn)可的專業(yè)性學(xué)會(huì)，迄今為止，已經(jīng)有150余年的歷史。

出于職業(yè)的嚴(yán)謹(jǐn)習(xí)慣，外在給人溫文儒雅的王盛喜歡用數(shù)字化來(lái)表達(dá)行業(yè)現(xiàn)狀。據(jù)他介紹，北上廣深一季度凈吸納量較2018年同期分別下降92.1%、115.2%、6.3%和50.9%。

基于戴德梁行龐大的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，王盛預(yù)測(cè)，“下半年，全國(guó)整體寫字樓租賃成交將維持上半年局勢(shì)，市場(chǎng)租賃壓力仍將持續(xù)，尤其是一些目前空置率比較高的二線城市壓力會(huì)更大一些?！?/span>

海內(nèi)外豐富的工作經(jīng)驗(yàn)，讓王盛看問(wèn)題總是更為獨(dú)到。本次采訪中，王盛還針對(duì)上半年較為熱門的外資買樓、開發(fā)商剝離長(zhǎng)租公寓、聯(lián)合辦公調(diào)整期等現(xiàn)象進(jìn)行了點(diǎn)評(píng)。

談寫字樓市場(chǎng)：互聯(lián)網(wǎng)、共享辦公租賃面積銳減

王盛表示，上半年寫字樓市場(chǎng)整體而言不是特別好，在一線城市中，上海的吸納量同比下滑最厲害，廣州則沒(méi)那么明顯，“不是因?yàn)閺V州市場(chǎng)特好，而是廣州去年的吸納量已經(jīng)很低。”

此外，除卻一線城市，二線城市中成都、杭州、南京、沈陽(yáng)、蘇州、武漢、無(wú)錫等也不容樂(lè)觀，租賃市場(chǎng)成交也出現(xiàn)大幅下滑，凈吸納量較2018年同期降幅均達(dá)60%以上。

王盛分析，這也是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的一種反應(yīng)，說(shuō)明經(jīng)濟(jì)正處于調(diào)整期。

在租戶特征中，2019年互聯(lián)網(wǎng)和共享辦公行業(yè)的擴(kuò)張速度回歸理性。以北京為例，2019年一季度，北京的聯(lián)合辦公租賃成交僅占總租賃成交面積的4.3%，而2018年一季度這一占比高達(dá)12.8%；互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)2018年一季度成交占總成交面積的28.6%，而2019年這一數(shù)字出現(xiàn)了明顯下滑，占比為18%左右。

對(duì)于2019年一季度外資在北京掃樓的現(xiàn)象，王盛表示有三點(diǎn)原因，一是資產(chǎn)配備的需求所致，“他們發(fā)現(xiàn)資產(chǎn)包中中國(guó)的分配較少，自然會(huì)加大對(duì)中國(guó)的資產(chǎn)配置”；二是資產(chǎn)投資都有周期，去年下半年到今年上半年，基金退出周期已到，“退出之后，如果資金繼續(xù)留在中國(guó)，就必須買新的資產(chǎn)?！比?，對(duì)匯率的判斷。

談聯(lián)合辦公：核心在于招商能力

作為寫字樓租戶的新生業(yè)態(tài)，聯(lián)合辦公曾風(fēng)靡一時(shí)，2015年萌芽，2016—2017年瘋狂擴(kuò)張，2017也是聯(lián)合辦公融資最多的一年，但到了2018年，聯(lián)合辦公增長(zhǎng)速度放緩，昔日的頭部企業(yè)氪空間也出現(xiàn)裁員、縮減規(guī)模的信息。

VCSaaS的數(shù)據(jù)顯示，從2018年至2019年3月，聯(lián)合辦公品牌減少約40家，發(fā)展緩慢、瀕臨破產(chǎn)倒閉狀態(tài)的聯(lián)合辦公空間品牌占總數(shù)的28.1%。而戴德梁行的數(shù)據(jù)也顯示，一季度上海和北京的聯(lián)合辦公企業(yè)本季度閉店數(shù)量已超過(guò)同期新開店數(shù)量。

對(duì)此，王盛表示，聯(lián)合辦公的調(diào)整是一個(gè)洗牌過(guò)程。“聯(lián)合辦公的發(fā)展，前期基本是依靠資本的推動(dòng)來(lái)擴(kuò)大規(guī)模，在實(shí)際運(yùn)營(yíng)中，除了面臨來(lái)自同行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)以及搶奪市場(chǎng)占有率，也有來(lái)自傳統(tǒng)寫字樓市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)壓力，一旦資金跟不上或者出租率過(guò)低，就很難支撐下去?！?/span>

王盛認(rèn)為聯(lián)合辦公的核心還是在于招商及運(yùn)營(yíng)能力。目前主流聯(lián)合辦公的運(yùn)營(yíng)模式有以下幾種：與開發(fā)商合作，通過(guò)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)分成等方式降低運(yùn)營(yíng)成本及風(fēng)險(xiǎn)。輸出物業(yè)管理、企業(yè)定制服務(wù)等輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)開辟新的盈利模式。

“多元化的發(fā)展模式、創(chuàng)新服務(wù)理念，將是聯(lián)合辦公市場(chǎng)發(fā)展轉(zhuǎn)型的方向?！?/span>

談長(zhǎng)租公寓：市場(chǎng)巨大，目前收支尚未平衡

上半年，另一個(gè)不得不提的話題則是長(zhǎng)租公寓。在經(jīng)歷過(guò)熱鬧風(fēng)口，長(zhǎng)租公寓在2018年步入了爆雷期，今年上半年，亦有多家上市房企表態(tài)剝離長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)，而前不久，上任還不到兩個(gè)月的萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓事業(yè)部總經(jīng)理也已離職，“萬(wàn)村計(jì)劃”遇到實(shí)際困難。

在王盛看來(lái)，房企剝離長(zhǎng)租公寓屬于正常的市場(chǎng)行為，說(shuō)明在長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中單純依靠資本追繁榮的模式是難以維持的。初期，在政策的鼓勵(lì)之下，不少房企進(jìn)入了長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，“有的房企也是因?yàn)橥恋卮尕洸欢啵仓^皮拿的租賃地塊，如果搭配住宅用地，賬是算得過(guò)來(lái)，單獨(dú)拿地做長(zhǎng)租公寓，賬很難算。”

“但整體而言，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)是巨大的，只是目前成本與收入還未達(dá)到平衡，”王盛認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓行業(yè)最關(guān)鍵的一點(diǎn)，還是做好項(xiàng)目的現(xiàn)金流管理，提高運(yùn)營(yíng)效益，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。

談不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化：類REITs不斷向標(biāo)準(zhǔn)REITs看齊

從2007年開始，戴德梁行就開始探索國(guó)內(nèi)REITs領(lǐng)域，這12年中，王盛很欣喜地表示，不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化行業(yè)一直在發(fā)展，不斷給市場(chǎng)、給業(yè)主提供新的融資渠道，也給機(jī)構(gòu)投資者提供新的金融產(chǎn)品。

據(jù)介紹，自2014年首單權(quán)益型類REITs“中信啟航”項(xiàng)目開始，在短短5年時(shí)間內(nèi)，國(guó)內(nèi)類REITs、CMBS、CMBN市場(chǎng)規(guī)模已達(dá)3000億人民幣，為一部分持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)的企業(yè)拓寬了融資渠道、打通了“投融管退”的行業(yè)閉環(huán)，實(shí)現(xiàn)了存量資產(chǎn)的盤活。

數(shù)據(jù)顯示，2018年，雖然金融市場(chǎng)受監(jiān)管加強(qiáng)和資金供應(yīng)有限的影響，但國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化市場(chǎng)呈現(xiàn)出爆發(fā)式發(fā)展態(tài)勢(shì)，發(fā)行產(chǎn)品共計(jì)57單，單年發(fā)行規(guī)模突破1100億元，并在2019年第一季度保持快速增長(zhǎng)勢(shì)頭，繼續(xù)為市場(chǎng)提供有效的融資渠道。

王盛表示，除了市場(chǎng)規(guī)模擴(kuò)張迅速之外，國(guó)內(nèi)類REITs在脫離主體增信、儲(chǔ)架發(fā)行、可擴(kuò)募化等方面實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新，不斷向標(biāo)準(zhǔn)REITs看齊。“戴德梁行作為物業(yè)評(píng)估和市場(chǎng)調(diào)研機(jī)構(gòu)，參與了上述石家莊勒泰、保利租賃住房、菜鳥網(wǎng)絡(luò)物流三個(gè)項(xiàng)目，見證了國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化市場(chǎng)的發(fā)展與創(chuàng)新。”

談戴德梁行：加強(qiáng)科技化、智能化投入

戰(zhàn)略決定企業(yè)的發(fā)展大勢(shì)。據(jù)王盛介紹，戴德梁行大中華區(qū)將繼續(xù)遵循三條準(zhǔn)繩：強(qiáng)化國(guó)際平臺(tái)的力量，加強(qiáng)科技化、智能化，以客戶為導(dǎo)向。區(qū)域選擇上，將深耕二線城市，“均衡發(fā)展，這也是我們的優(yōu)勢(shì)之一?！?/span>

今年在北京區(qū)域，戴德梁行與通州投促局達(dá)成公建“千年大計(jì)”的戰(zhàn)略協(xié)議，將為北京城市副中心提供更好的專業(yè)服務(wù)與產(chǎn)業(yè)引入支持。王盛表示，對(duì)通州的布局在2016年就已開始，向新光大中心提供產(chǎn)品、市場(chǎng)及交易顧問(wèn)服務(wù)、向環(huán)球影城提供策劃定位服務(wù)、向萬(wàn)達(dá)及多家銀行機(jī)構(gòu)提供估價(jià)服務(wù)等。

令王盛欣喜的是，經(jīng)過(guò)兩年的努力，2019年伊始，戴德梁行促成了中銀收購(gòu)富力5.7萬(wàn)平方米整棟寫字樓的業(yè)內(nèi)首單大宗寫字樓交易，“這是在區(qū)域尚未成熟的情況下達(dá)成的交易?！?/span>

王盛表示，無(wú)論是進(jìn)行代理、前期咨詢定位等，還是協(xié)助政府招商引資，戴德梁行都希望為通州盤活資產(chǎn)提供實(shí)質(zhì)性幫助，及全方位服務(wù)。

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