過(guò)去一年，上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)受疫情沖擊明顯，空置率居高不下。據(jù)高力國(guó)際發(fā)布的研究報(bào)告，2020年上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)總供應(yīng)量118.5萬(wàn)平方米，空置率為22.7%，創(chuàng)下十年新高?！度A夏時(shí)報(bào)》記者了解到，2021-2022年上海寫(xiě)字樓新增供應(yīng)將迎來(lái)高峰，年均有超過(guò)200萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)量入市，將使市場(chǎng)空置率進(jìn)一步上揚(yáng)，租金也將承受較大壓力，“以?xún)r(jià)換量”或?qū)⒊蔀槲磥?lái)兩年辦公樓租賃市場(chǎng)的主要策略。

2020年上半年市場(chǎng)凈吸納量錄得十年最低

1月11日，高力國(guó)際研究報(bào)告顯示，2020年上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)總供應(yīng)量118.5萬(wàn)平方米，空置率為22.7%，創(chuàng)下十年新高；平均租金為人民幣7.64元/平方米/天，租金同比下降10.7%。

與非中央商務(wù)區(qū)相比，中央商務(wù)區(qū)仍保持較大韌性。根據(jù)仲量聯(lián)行發(fā)布的數(shù)據(jù)，受長(zhǎng)寧區(qū)新增供應(yīng)影響，中央商務(wù)區(qū)空置率同比上升2.0個(gè)百分點(diǎn)至12%。而非中央商務(wù)區(qū)的空置率受新增供應(yīng)影響，在第三季度達(dá)到31%的高點(diǎn)，四季度在成本控制型需求支撐下空置率回升至29.6%。

供應(yīng)方面，世邦魏理仕發(fā)布的《2020年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及2021年展望》報(bào)告顯示，2020年上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)因部分新項(xiàng)目延后交付，僅錄得約68萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，同比減少32%。下半年市場(chǎng)快速?gòu)?fù)蘇，需求增長(zhǎng)超預(yù)期。

從需求方面來(lái)看，上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)上下半年分化明顯。據(jù)高力國(guó)際數(shù)據(jù)，2020年上半年，上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)受疫情沖擊明顯，凈吸納量錄得十年最低。但進(jìn)入下半年市場(chǎng)需求強(qiáng)勢(shì)反彈，凈吸納量達(dá)到25萬(wàn)平方米，大幅超過(guò)2019年下半年的17萬(wàn)平方米，同比上漲46%。全年數(shù)據(jù)顯示，2020年全年凈吸納量為34萬(wàn)平方米，僅較上年同期下降11%。

仲量聯(lián)行方面也指出，隨著上海疫情得到有效控制，辦公需求持續(xù)釋放，2020年四季度上海甲級(jí)辦公樓凈吸納量達(dá)到21.4萬(wàn)平方米，2020年全年凈吸納量錄得40.7萬(wàn)平方米。而與空置率的表現(xiàn)一致，在成本控制型需求和總部整合需求的支撐下，非中央商務(wù)區(qū)2020全年凈吸納量達(dá)到39.7萬(wàn)平方米。尤其是在四季度，中央商務(wù)區(qū)凈吸納量進(jìn)一步回升至2.5萬(wàn)平方米。

過(guò)去一年，據(jù)高力國(guó)際統(tǒng)計(jì)，受進(jìn)一步放寬外資金融業(yè)準(zhǔn)入限制利好，2020下半年陸家嘴區(qū)域成為市場(chǎng)熱點(diǎn)，前灘、北外灘、徐匯濱江等次中心區(qū)子市場(chǎng)全年成交亦較為活躍。各行業(yè)吸納量占比中：金融行業(yè)寫(xiě)字樓需求仍最為旺盛，達(dá)24%；科技行業(yè)超越專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)，以12%的占比成為2020年度上海寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)的第二大需求來(lái)源；醫(yī)療健康行業(yè)（6%）在需求中的占比大幅提升，首次位列前六。以企業(yè)性質(zhì)區(qū)分，內(nèi)資企業(yè)（56%）仍為需求主力。

值得注意的是，盡管上海投資市場(chǎng)在2020年行情不佳，但辦公樓仍是投資者最受青睞的資產(chǎn)類(lèi)別。

據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)，2020年上海投資市場(chǎng)成交量5年來(lái)首次下跌。2020年全年上海投資市場(chǎng)的總交易額為人民幣765億元，同比下降28%。但其中辦公樓的成交量較去年持平，占總成交量的比重達(dá)到了82%；世邦魏理仕的數(shù)據(jù)也指出，2020年上海的大宗交易市場(chǎng)共錄得了64筆交易，累計(jì)成交總額達(dá)690.37億元人民幣。全年，自用買(mǎi)家累計(jì)購(gòu)置27幢總部寫(xiě)字樓，在總交易金額中的占比達(dá)到61%。

寫(xiě)字樓供應(yīng)高峰將至

進(jìn)入2021年，研究機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為，上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)仍將壓力不減。

高力國(guó)際方面指出，2021-2022年上海寫(xiě)字樓新增供應(yīng)將迎來(lái)高峰，年均有超過(guò)200萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)量入市，將使市場(chǎng)空置率進(jìn)一步上揚(yáng)，租金也將承受較大壓力。因此，“以?xún)r(jià)換量”或?qū)⒊蔀槲磥?lái)兩年辦公樓租賃市場(chǎng)的主要策略。

不過(guò)，世邦魏理仕華東區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù)|辦公樓部負(fù)責(zé)人張?jiān)斤@得比較樂(lè)觀。其透露，受項(xiàng)目延期入市的影響，2021年上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)計(jì)劃入市項(xiàng)目近140萬(wàn)平方米。而“我們預(yù)計(jì)2021年上海寫(xiě)字樓租賃需求將延續(xù)穩(wěn)健復(fù)蘇的表現(xiàn)”。

張?jiān)较颉度A夏時(shí)報(bào)》記者解釋說(shuō)，隨著多家外資券商實(shí)現(xiàn)控股，外資全資基金和期貨成功落地，上海進(jìn)一步對(duì)外開(kāi)放的政策紅利在金融等高端服務(wù)業(yè)中加速顯現(xiàn)，新一輪設(shè)立擴(kuò)張的辦公需求已然啟動(dòng)。與此同時(shí)，內(nèi)資傳統(tǒng)金融和TMT行業(yè)等亦加深跨行業(yè)聯(lián)動(dòng)與創(chuàng)新，近期直銷(xiāo)銀行等新型金融企業(yè)辦公需求快速涌現(xiàn)。市場(chǎng)合理租金水平提供升級(jí)擴(kuò)租窗口，而新興樓宇數(shù)字化、智能化物業(yè)管理領(lǐng)域發(fā)展空間不斷拓寬，寫(xiě)字樓未來(lái)供應(yīng)聚焦的濱江板塊如徐匯濱江、北外灘有望推動(dòng)新的需求加速落地。

仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部高級(jí)董事黃臻判斷，隨著經(jīng)濟(jì)逐步復(fù)蘇，租賃需求持續(xù)回升，成本控制型租戶(hù)將繼續(xù)推動(dòng)租賃市場(chǎng)需求。

其稱(chēng)：“疫情對(duì)企業(yè)營(yíng)商的影響將使企業(yè)對(duì)成本繼續(xù)保持敏感，加之供應(yīng)充足，預(yù)計(jì)租金在2021年將繼續(xù)有所下降。而受益于疫情的行業(yè)或受到關(guān)鍵政策扶持的行業(yè)有望推動(dòng)租賃復(fù)蘇，包括科技新媒體、金融服務(wù)、醫(yī)療健康以及外資金融等企業(yè)。”