?從房價預(yù)期看，業(yè)內(nèi)普遍認為，下跌才剛剛開始，二季度成為全年的拐點。部分核心城市庫存去化周期出現(xiàn)指標意義上“降價”信號，預(yù)計下半年過去兩年房價漲幅較大的城市有可能率先出現(xiàn)實質(zhì)性降價。

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自3月17日深化樓市調(diào)控以來，從交易數(shù)據(jù)上逐步可以反映出熱點一二線城市因調(diào)控發(fā)生的變化：網(wǎng)簽成交量持續(xù)走低，市場開始進入調(diào)整周期。

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從整體數(shù)據(jù)表現(xiàn)看，一二線城市已經(jīng)出現(xiàn)環(huán)比下行，雖然三四線城市繼續(xù)高位運行，但整體漲幅被拉動下行。分析認為，當前調(diào)控環(huán)境仍然從緊，樓市調(diào)整才剛剛開始。

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克而瑞CRIC發(fā)布的研究顯示，2017年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)各項指標走勢均呈現(xiàn)“前高后平”，部分指標如開發(fā)投資額、土地購置面積超預(yù)期增長，在嚴厲調(diào)控之下，依舊保持“火熱”。商品房銷售雖然累計同比增速逐月下滑，但銷售面積和銷售金額的絕對值在一季度仍保持近一年月均水平之上。這主要得益于從去年四季度開始，三四線城市去庫存進程大幅加速。然而二季度，隨著緊縮調(diào)控頻頻加碼的效果逐漸顯現(xiàn)，占全國房地產(chǎn)行業(yè)銷售比重75%左右的三四線城市銷售增長腳步顯著放緩，銷售、投資、新開工和土地購置等各項指標開始回落，二季度成為全年的拐點。

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結(jié)束高增長

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深化調(diào)控百日后，房地產(chǎn)各項指標結(jié)束了高增長，并開始表現(xiàn)出下滑態(tài)勢。

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CRIC統(tǒng)計顯示，2017年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)投資額創(chuàng)近兩年新高。其增速在2015年降至1%的“冰點”后，在2016年逐步回升，2017年上半年增速持續(xù)沖高，前4月累計增長9.3%。但在5月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資額累計增速較前值在今年首次下降，幅度達0.4個百分點，但這仍高于2016年7.2%的增速，整體投資熱情并未出現(xiàn)減退。單月開發(fā)投資額也保持在近一年月均水平上，環(huán)比上漲17%。

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銷售增速也在持續(xù)回落。數(shù)據(jù)顯示，2017年1-5月，商品房銷售面積54820萬平方米，同比增長14.3%，增速比1-4月回落1.4個百分點。商品房銷售額43632億元，增長18.6%，增速回落1.5個百分點。前五月銷售面積、金額分別較2017年初下降7.4個和10.8個百分點，較去年最高點下降22.2個和37.3個百分點。

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以調(diào)控態(tài)勢最為嚴厲的北京為例。春節(jié)后北京二手房市場交易量和房價快速沖上歷史新高，但3月下半月隨著樓市調(diào)控的從嚴趨緊，二季度北京二手房市場交易量斷崖式下跌，房價出現(xiàn)松動。據(jù)偉業(yè)我愛我家集團市場研究院統(tǒng)計， 2017年上半年北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量約8.7萬套，環(huán)比2016年下半年減少36.5%，同比2016年上半年減少35.8%。至此北京二手房網(wǎng)簽量結(jié)束了自2014年上半年以來連續(xù)增長的態(tài)勢。

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從歷史調(diào)控周期看，房價拐點通常滯后于交易量拐點。但從二季度數(shù)據(jù)看，房價也開始顯現(xiàn)拐點跡象。偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉認為，如果從2017年上半年整體而言，北京二手住宅的成交價格環(huán)比2016年下半年仍有小幅增長，但在“3·17新政”出臺，北京二手房價在3-4月份沖高后，開始逐步企穩(wěn)回落。5月成交價環(huán)比下跌3.4%，6月再次環(huán)比下跌4.7%，跌幅有擴大跡象，預(yù)示房價拐點的到來。

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偉業(yè)我愛我家統(tǒng)計還顯示，2015年3·30新政后，北京二手住宅價格基本是逐月增長，僅2015年7月和11月有小幅回落，今年5月份是歷時18個月以來北京二手房價的首次下跌。雖然房價同比仍在上漲，但同比漲幅在明顯縮小，且價格環(huán)比持續(xù)下跌的趨勢已經(jīng)顯現(xiàn)。

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下半年或現(xiàn)實質(zhì)降價

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“3·17”調(diào)控以來，房地產(chǎn)調(diào)控仍現(xiàn)高壓態(tài)勢。各地政策依然不斷出臺，近期西安、北京等城市再次持續(xù)加碼。

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西安主要是加碼限售。調(diào)控要求稱，購買的商品住房，自購房之日（以商品房買賣合同網(wǎng)簽備案時間為準）起滿5年方可上市交易；在部分限定區(qū)域范圍內(nèi)購買的二手住房，房屋產(chǎn)權(quán)人取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》后滿2年方可上市交易。

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北京近期則在供應(yīng)端“下功夫”。要求房地產(chǎn)開發(fā)商全力推進“拿地未開工和開工未入市項目”盡早開工入市，并在通知后附上未開工項目名單。截至3月底，北京市共有拿地未開工項目161項，開工未入市項目228項。

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CRIC研究中心認為，政策調(diào)整的空間仍有，尤其是針對三四線城市；供給側(cè)、限價政策難有放松，熱點城市供應(yīng)量將持續(xù)偏緊，但整體要略好于上半年。因此該機構(gòu)指出，綜合供求因素來看，三季度乃至下半年銷售增速持續(xù)下滑為大概率事件，面積增速或降至10%以下；銷售金額增速也將在銷售結(jié)構(gòu)變動的影響下繼續(xù)回落，下滑速度主要取決于三四線城市市場“火熱”的可持續(xù)性。目前實則不容樂觀，原因在于目前調(diào)控政策已蔓延至大部分三四線城市；多數(shù)三四線城市供求并未真正逆轉(zhuǎn)，且需求存在透支。

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從房價預(yù)期看，業(yè)內(nèi)普遍認為，下跌才剛剛開始。

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胡景暉表示，隨著交易量持續(xù)回落，2014年曾經(jīng)歷過北京二手房價下跌10%的情況，或?qū)⒃?017年再現(xiàn)。由于今年的調(diào)控力度比2014年還要嚴格，預(yù)計今年跌幅有可能超過10%。“三季度開始，我們將看到北京二手房價下跌的區(qū)域和跌幅進一步擴大。”

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同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉則認為，大部分一二線核心城市樓市已呈現(xiàn)“量跌價穩(wěn)”特征：上半年核心一二線城市樓市成交數(shù)據(jù)大幅下降，在供應(yīng)量沒有太多增加的情況下，市場去化周期有明顯回升，部分核心城市庫存去化周期出現(xiàn)指標意義上“降價”信號。預(yù)計下半年過去兩年房價漲幅較大的城市有可能率先出現(xiàn)實質(zhì)性降價，如深圳、廈門、蘇州、杭州、南京等。

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他認為，調(diào)控政策仍然是從嚴執(zhí)行。當市場預(yù)期還沒有得到實質(zhì)性逆轉(zhuǎn)的時候，政策面不可能出現(xiàn)松動，樓市調(diào)整的趨勢至少會延續(xù)到明年上半年。

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