上海大宗房地產(chǎn)財(cái)物成交中正頻現(xiàn)外資身影，他們等待這一刻已久。僅在2018年第四季度上海市場(chǎng)就產(chǎn)生數(shù)宗大手筆買賣，包含：凱德集團(tuán)以總價(jià)205億元人民幣收買上海星港國(guó)際中心；黑石集團(tuán)以人民幣110億元買下上海豐樹(shù)商業(yè)城；基匯資本聯(lián)手加拿大Quadreal地產(chǎn)以29.48億收買上海海洋大廈。

本年榜首季度，更多的大宗買賣正被擺在談判桌上，但價(jià)格卻沒(méi)那么高了。在上海市場(chǎng)大宗買賣中最受歡迎的寫(xiě)字樓財(cái)物，本年榜首季度的價(jià)格跟上一年的預(yù)期價(jià)格比較，已經(jīng)有了15%-20%的回落。從表面來(lái)看，外資正在變得活潑，實(shí)際上卻是內(nèi)資在變化。正是因?yàn)閲?guó)內(nèi)出資者及開(kāi)發(fā)商融資本錢(qián)日積月累，給了境外出資者更多的收買時(shí)機(jī)。大宗買賣最近的一波行情是從2014年年底開(kāi)端出現(xiàn)，買賣數(shù)量和買賣金額均在2016年、2017年期間達(dá)到頂峰狀態(tài)，2018年全體開(kāi)端呈現(xiàn)下行趨勢(shì)。在這一波行情中，外資被“冒頭”的內(nèi)資力壓。不是外資不想?yún)⒓?，?shí)際上他們一直在活潑參加收買出價(jià)，但在市場(chǎng)環(huán)境和資金鏈寬松的情況下，有時(shí)內(nèi)資競(jìng)價(jià)更活潑，相對(duì)而言競(jìng)價(jià)成功概率更高。但到了2018年去杠桿的環(huán)境下，內(nèi)資的大熱勢(shì)頭陡降。

2018年下半年伊始，大宗買賣市場(chǎng)走向下坡路。依據(jù)耀光-OFFICE寫(xiě)字樓房東直租網(wǎng)市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)得出，上一年全年大宗成交（指人民幣1億元以上成交，不含開(kāi)發(fā)地塊）總額為人民幣1888億元，比較2017年同比下降20%；上海2018年全年大宗成交額720.5億元，同比降低31%。實(shí)際上，在2016年年底普遍降杠桿以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)出資市場(chǎng)的活潑性以及出資者類別都已經(jīng)開(kāi)端產(chǎn)生變化。不過(guò)，大宗物業(yè)買賣市場(chǎng)的反響總是相對(duì)滯后一些。市場(chǎng)是從上一年的五、六月份開(kāi)端慢下來(lái)，方針關(guān)于大宗買賣有滯后性，因?yàn)榇笞谫I賣的周期都比較久。本年年初資金面相對(duì)放松，市場(chǎng)或許會(huì)開(kāi)端回暖，但對(duì)大宗買賣市場(chǎng)全體轉(zhuǎn)好是否帶來(lái)活潑的影響，估計(jì)到本年年中或許下半年才會(huì)進(jìn)一步體現(xiàn)，至少現(xiàn)在來(lái)看仍是境外基金比較活潑。

據(jù)判斷境外房地產(chǎn)基金之前在報(bào)價(jià)上一般不占優(yōu)勢(shì)，而市場(chǎng)局勢(shì)的轉(zhuǎn)換為境外出資者翻開(kāi)新局面，估計(jì)在未來(lái)的12-18個(gè)月間，境外出資者在市場(chǎng)上將更為活潑活潑。內(nèi)資由于過(guò)去兩三年的急進(jìn)收買動(dòng)作，接下來(lái)或?qū)⒚鎸?duì)退出的壓力。與此同時(shí)，在大宗物業(yè)買賣中一直最受歡迎的寫(xiě)字樓財(cái)物，本年在價(jià)格上有了必定的回落調(diào)整。

過(guò)去兩年上海寫(xiě)字樓財(cái)物的買賣量很大，價(jià)格也被推得較高，但現(xiàn)在部分在售寫(xiě)字樓業(yè)主愿意承受的成交價(jià)格跟上一年的預(yù)期價(jià)格比較，已經(jīng)有了15%-20%的回落，這其中包含多方面原因。主因仍是上一年價(jià)格推升太高，已經(jīng)有不理性的成分；其次，外部環(huán)境也對(duì)寫(xiě)字樓租借市場(chǎng)產(chǎn)生了必定影響，這首要是一種預(yù)期上的效果，買家正在變得慎重和觀望。一些參加收買報(bào)價(jià)的外資認(rèn)為，現(xiàn)在來(lái)自于內(nèi)資的競(jìng)賽少了，也會(huì)對(duì)業(yè)主的報(bào)價(jià)進(jìn)行議價(jià)。上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)全體的增量較大，空置率也有所進(jìn)步，而對(duì)未來(lái)兩三年的租金猜測(cè)，這項(xiàng)預(yù)判會(huì)比較保存，整個(gè)市場(chǎng)不行達(dá)觀，因此中介方的傭錢(qián)也在進(jìn)步。

在這種情況下外資為何仍持續(xù)加碼出資我國(guó)的大宗物業(yè)？關(guān)偉表明，比較于歐美老練市場(chǎng)的低危險(xiǎn)、低報(bào)答，雖然我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)開(kāi)展了20多年，但在外資眼里仍是剛起步的市場(chǎng)，尤其是以商辦物業(yè)為主的大宗買賣市場(chǎng)，他們覺(jué)得在這個(gè)市場(chǎng)仍是能找到報(bào)答率非常不錯(cuò)的時(shí)機(jī)。雖然國(guó)內(nèi)融資本錢(qián)要高于發(fā)達(dá)國(guó)家市場(chǎng)，項(xiàng)目?jī)羰找媛室话阍?%左右，也并不高，但外資看中的是租金增長(zhǎng)和退出時(shí)的財(cái)物增值?，F(xiàn)在的內(nèi)資層面也有一些活潑因素，或?qū)⒂瓉?lái)更多方針上的放開(kāi)。首要，我國(guó)基本養(yǎng)老保險(xiǎn)基金出資潛力巨大，在美國(guó)、新加坡以及加拿大等老練市場(chǎng)，養(yǎng)老保險(xiǎn)基金是出資市場(chǎng)上中心財(cái)物的首要買家。隨著我國(guó)養(yǎng)老保險(xiǎn)基金的出資管理更加完善，支持方針進(jìn)一步落實(shí)，估計(jì)在商業(yè)地產(chǎn)出資市場(chǎng)上能看到我國(guó)養(yǎng)老基金的更多身影。

其次，保險(xiǎn)資金的房地產(chǎn)出資存在很大增長(zhǎng)空間。依據(jù)耀光-OFFICE寫(xiě)字樓房東直租網(wǎng)數(shù)據(jù)得出，截至2018年上半年我國(guó)保險(xiǎn)公司合計(jì)有人民幣17.6萬(wàn)億財(cái)物，現(xiàn)在我國(guó)方針允許保險(xiǎn)公司將最多30%的資金用于房地產(chǎn)出資，15%的資金用于海外出資，然而現(xiàn)在險(xiǎn)資只要很小一部分布局在房地產(chǎn)市場(chǎng)，假如或許進(jìn)步出資房地產(chǎn)的份額。另外，市場(chǎng)估計(jì)房地產(chǎn)信托出資基金

（REITs）發(fā)行將被列上日程。2018年我國(guó)證監(jiān)會(huì)以及我國(guó)住建部均發(fā)文鼓舞推動(dòng)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目證券化。假如REITs的法律和稅務(wù)障礙得以解除，我國(guó)的房地產(chǎn)信托出資基金市場(chǎng)規(guī)模將會(huì)超過(guò)美國(guó)，同時(shí)也為出資者提供了重要的退出途徑。為了獲得更高的報(bào)答率，一些出資者也轉(zhuǎn)向非傳統(tǒng)物業(yè)領(lǐng)域?qū)で蟪鲑Y時(shí)機(jī)，現(xiàn)在比較搶手的有物流財(cái)物、長(zhǎng)租公寓、輕奢商務(wù)酒店以及數(shù)據(jù)中心。

電商的開(kāi)展，讓物流越來(lái)越火，資本都是逐利的，覺(jué)得物流極具開(kāi)展?jié)摿Γ曰鹨矔?huì)把一部分本來(lái)要配置在寫(xiě)字樓的資金轉(zhuǎn)放到物流項(xiàng)目上，這或?qū)⒊蔀榻窈蟠笞诔鲑Y的趨勢(shì)之一。物流財(cái)物現(xiàn)已成為買賣氣氛最活潑的利基財(cái)物類別，這個(gè)市場(chǎng)現(xiàn)在由幾大首要運(yùn)營(yíng)商獨(dú)占。兩三年前，出資物流財(cái)物的首要方式仍是通過(guò)土地拍賣拿地并進(jìn)行開(kāi)發(fā)，但如今物流用地供給有限，絕大多數(shù)的物流財(cái)物出資都是在二手市場(chǎng)完成。

現(xiàn)在物流財(cái)物的首要出資活動(dòng)集中在蘇州、東莞、嘉興等一線城市的衛(wèi)星城，以及二、三線物流樞紐城市。大規(guī)模的物流財(cái)物出資者正從單純的倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)主轉(zhuǎn)變?yōu)楣疚锪鹘鉀Q方案提供者。