第二個周期是從2009年第一季度到2018年第四季度:經(jīng)濟增長復蘇后，空置率逐漸下降，達到2015年第三季度最低點。隨著2016年至2018年經(jīng)濟增長放緩和高供給(這三年新增供給84萬平方米，前16年平均供給41萬平方米)，辦公樓空置率進一步提升。

2019年至今是第三個周期:2019年第一季度，經(jīng)濟增速從上季度的6.8下降到5.7，經(jīng)濟增速進一步放緩。疫情對經(jīng)濟增長的影響得已經(jīng)供應的寫字樓無法有效吸收，空置率持續(xù)上升。預計未來辦公樓空置率會隨著經(jīng)濟復蘇而下降。

三、需要關注的問題。

1.進一步分析不同地區(qū)和類型的寫字樓市場。

寫字樓市場存在巨大差異，不同地區(qū)、不同類型的市場存在巨大差異。因此，有必要進一步分析和評估不同地區(qū)和類型的寫字樓市場的發(fā)展，以便以后進行管理。

2.可以分析不同類型寫字樓的空置率來源。

分析不同來源的寫字樓空置率，為以后的管理提供參考。寫字樓空置率主要有三個來源：在供應方面，新供應的寫字樓從供應到租賃有一定的周期，會形成部分空置；在需求方面，寫字樓寫字樓的租賃需求隨著經(jīng)濟增長率的變化而波動，部分寫字樓將在經(jīng)濟周期的高點和低點之間形成空置；在單一資產(chǎn)層面，由于產(chǎn)品設計、租金定價、區(qū)域供需關系等原因，部分寫字樓可能長期無法出租?？梢员O(jiān)控和評估前兩個來源形成的寫字樓的空置對于資產(chǎn)水平有缺陷且長期無法出租的寫字樓，可以通過商業(yè)租賃進行處理。

3.關注未來一段時間的寫字樓供應。

我們需要關注上海未來三到五年的新供應。一些市場機構的研究表明，上海未來將有高寫字樓供應，這將進一步提高空置率。我們可以進一步分析土地供應、辦公開發(fā)和銷售周期、辦公開發(fā)商的生產(chǎn)計劃以及地方政府的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)計劃，判斷上海后期的辦公供應，評估其影響。