寫(xiě)字樓租賃怎樣處理于中介的關(guān)系?

寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)的競爭是很激烈的,出租人為了盡快將房屋出租,很多時(shí)候會(huì )委托多家中介,并給予相應的傭金,傭金根據市場(chǎng)變化調整。

以上海為例,傭金大多集中于1個(gè)月租金至1.5個(gè)月租金的費用,對空置率較高的寫(xiě)字樓可能達到2個(gè)月租金或更高。出租人可能會(huì )與數家中介簽訂委托合同,對于有意向的租客來(lái)說(shuō),租客可能也會(huì )委托中介公司來(lái)為其尋找合適的房屋以及洽談更好的價(jià)格。如果中介公司為租客促成了交易,按照行業(yè)慣例,其傭金應當由出租人承擔。


在寫(xiě)字樓租賃實(shí)際操作中,跳單以及由此引發(fā)的相關(guān)風(fēng)險值得注意。對承租人來(lái)說(shuō),承租人一般會(huì )開(kāi)具委托書(shū),但是建議承租人應當明確委托中介所磋商房屋的具體位置,避免出現“獨家委托”等表達,另對傭金的支付,以及磋商的成本約定要有明確的表達。對出租人來(lái)說(shuō),中介公司若以意向承租人的名義進(jìn)行磋商,應當要求其提供委托書(shū),并在簽訂意向書(shū)之間,避免以書(shū)面或郵件等形成任何的合意。如果意向承租人中途更換中介公司時(shí),應當向新的中介公司提供新的委托書(shū),并在委托書(shū)中清晰說(shuō)明需要撤銷(xiāo)的前委托書(shū)的時(shí)間以及其委托的具體內容。對出租人來(lái)說(shuō),在簽訂意向書(shū)之前保持靈活性是控制風(fēng)險的有效手段。對出租人而言,需要注意出租人與中介之間的合同(若有)以及承租人與中介之間的合同,如果簽訂這兩份合同的中介是同一間公司時(shí),需要特別注意出租人與中介之間約定,避免中介擁有概括性的權利,使得承租人在對其跳單的情況下但出租人依然需要向其支付傭金的情況。


以上的所列數點(diǎn)為普通情況下寫(xiě)字樓租賃的基本審查思路??陀^(guān)而言,寫(xiě)字樓的租賃合同相較于商場(chǎng)的租賃合同難度略低,很多時(shí)候法務(wù)在合同審查的過(guò)程中,遇到對自己不利的情況時(shí),可能會(huì )陷入一種針尖對麥芒的情況之中,寸步不讓。


法務(wù)給人感覺(jué)更多的是交易的參與者,而律師更像一個(gè)旁觀(guān)者。但是這并不代表兩者之間孰是孰非,而是應該兼而有之。對法務(wù)來(lái)說(shuō),與業(yè)務(wù)部門(mén)聯(lián)系緊密,很多默認的商業(yè)秩序往往是并未記入合同之中,而律師作為一個(gè)相對獨立的個(gè)體,他能夠發(fā)現法務(wù)上邏輯的漏洞,即發(fā)現那些“默認”的問(wèn)題。

評論

評論: