日前，CBRE世邦魏理仕發(fā)布《2020年上半年上海房地產(chǎn)市場回顧與展望》顯示，2020年上半年上海寫字樓需求逐步復(fù)蘇，租賃成本成為首要考量因素。伴隨上海相繼發(fā)布特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃與政策，園區(qū)寫字樓方面生物醫(yī)藥與TMT行業(yè)尤為活躍。其中，零售物業(yè)市場方面,上?！拔逦遒徫锕?jié)”等多項舉措有力帶動消費市場復(fù)蘇，零售業(yè)變革升級將加速到來；物流方面，醫(yī)藥類以及冷鏈物流需求方面凸顯成長趨勢。

二季度寫字樓市場空置率小幅回調(diào)

　　受特殊時期影響，上半年上海寫字樓市場有三個新增項目面市，分別為靜安寶華中心、前灘東方廣場二期與金融街一期，多個項目推遲至下半年交付。伴隨上海城市有序復(fù)蘇，商務(wù)活動逐步恢復(fù)正常，二季度寫字樓帶看量明顯增多，需求活躍度逐漸回暖，錄得凈吸納量72874平方米，環(huán)比增長259%。事實上，上海多元化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)為寫字樓需求的復(fù)蘇夯實了基礎(chǔ)。具體來看，金融、TM T、專業(yè)服務(wù)、消費品制造業(yè)和醫(yī)療生命科學(xué)等行業(yè)多點開花，其中證券、銀行等傳統(tǒng)金融類需求最為活躍。

　　區(qū)域上來看，面積性價比突出的新興商務(wù)區(qū)為前灘、大虹橋以及核心區(qū)周邊次中心板塊，主要吸收醫(yī)藥及生命科學(xué)、專業(yè)服務(wù)、電子產(chǎn)品等搬遷擴租需求；而城市核心區(qū)以南京西路、陸家嘴為代表，經(jīng)濟活動回暖之下需求呈現(xiàn)韌性，主要吸納了專業(yè)服務(wù)、消費品制造業(yè)、TM T以及傳統(tǒng)金融的新租擴租需求，使得第二季度市場空置率小幅回調(diào)。

　　CBRE華東區(qū)顧問及交易服務(wù)|辦公樓部主管張越表示，預(yù)計下半年供應(yīng)將有100萬平方米，隨著上海各項秩序逐漸恢復(fù)，之前被推遲的租賃需求將一一落地，下半年凈吸納量將逐步攀升。同時，在長三角一體化發(fā)展和臨港金融領(lǐng)先開放的大格局下，積極深化中資企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，預(yù)計將為上海寫字樓市場帶來新一輪需求。

　　園區(qū)新增供應(yīng)近八成來自漕河涇

　　上半年商務(wù)園區(qū)寫字樓市場共迎來13.8萬平方米新增供應(yīng)，其中近八成來自于漕河涇板塊。伴隨上海經(jīng)濟復(fù)蘇，園區(qū)寫字樓租賃需求在二季度呈現(xiàn)復(fù)蘇跡象，季度凈吸納量達48815平方米，環(huán)比上升293.7%。值得注意得是，受特殊時期影響，醫(yī)藥、TM T行業(yè)迎來發(fā)展契機，二季度醫(yī)藥研發(fā)企業(yè)在張江、外高橋等板塊均陸續(xù)積極擴張；而游戲開發(fā)與電商類公司則選址漕河涇板塊；與此同時，金融證券及服務(wù)行業(yè)在張江與金橋板塊中吸納了大面積成交。總體來看，商務(wù)園區(qū)租金在特殊時期凸顯韌性，二季度平均租金報價為130.0元/月/平方米，較去年底僅下降0.8%，業(yè)主在免租期等的優(yōu)惠條款方面更為靈活，而二季度末空置率較去年底上升0.9個百分點至18.6%。

　　CBRE華東區(qū)顧問及交易服務(wù)|商務(wù)園區(qū)部主管丁竹君認為，二季度上海相繼發(fā)布特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃、在線新經(jīng)濟與數(shù)字新基建發(fā)展行動方案，以及促進產(chǎn)業(yè)投資政策等利好舉措，隨后五個生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園分別掛牌張江、臨港、寶山等板塊；市北繼發(fā)展大數(shù)據(jù)與超高清視頻產(chǎn)業(yè)后，開啟區(qū)塊鏈產(chǎn)業(yè)新篇章。未來6個月，預(yù)計商務(wù)園區(qū)寫字樓市場將迎來逾50萬平方米的新增供應(yīng)，分別位于張江、漕河涇、金橋、市北等板塊，伴隨城市經(jīng)濟逐步復(fù)蘇，商務(wù)園區(qū)的租賃需求將進一步得到釋放。”

　　多重利好帶動零售市場逐步回暖

　　特殊時期加速了上半年上海零售業(yè)市場品牌迭代的趨勢，其中餐飲業(yè)態(tài)表現(xiàn)最為明顯。一方面不少財務(wù)和運營抗風(fēng)險能力較弱的餐飲店鋪閉店歇業(yè)；而另一方面，年輕態(tài)的領(lǐng)先連鎖咖啡茶飲與中式簡餐品牌持續(xù)快速擴張。此外，新興美妝集合店受資本青睞在核心及次級商圈逆勢搶占市場，針對Z世代的消費習(xí)慣利用線下打卡線上分享的模式引流效果顯著。CBRE華東區(qū)顧問及交易服務(wù)|商業(yè)部主管希諾表示，近期上海政府推進‘五五購物節(jié)’、‘夜生活節(jié)’等多重措施以激發(fā)內(nèi)生需求，電商平臺與實體商家融合發(fā)展，購物中心客流與零售消費額伴隨二季度多個重點節(jié)日已呈現(xiàn)逐步回暖態(tài)勢。未來伴隨本地居民消費意愿進一步提升，預(yù)計外來游客消費需求亦有望出現(xiàn)反彈。此外，上海零售市場下半年將迎來33.4萬平方米的新增體量投入次級商圈，位于核心商圈的上海廣場及新天地二期將完成改造重新回歸；全市空置率將逐步下行，租金水平有望止跌回穩(wěn)。