上海寫字樓租賃談判中被忽視的幾個(gè)選擇？

上海寫字樓租賃往往有利于房東。然而，租賃條款是可以協(xié)商的。租戶可以而且應(yīng)該在租賃語(yǔ)言中添加一些選項(xiàng)，以創(chuàng)建更靈活，有利于租戶的合同。

上海寫字樓租賃談判中三個(gè)常被忽視的選擇是：

• 1.拓展選項(xiàng)，

• 2.終止選項(xiàng)，

• 3.優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

租戶應(yīng)該推動(dòng)將這些選項(xiàng)添加到租約中。這樣做可以讓租戶更靈活地適應(yīng)業(yè)務(wù)變化和房地產(chǎn)市場(chǎng)。

上海寫字樓租賃談判時(shí)擴(kuò)展選項(xiàng)

在談判租約時(shí)，租戶應(yīng)在租約中記錄續(xù)訂權(quán)。在有利于業(yè)主的緊張市場(chǎng)中，良好協(xié)商的辦公室租賃延期選項(xiàng)可以作為新租期的租金上限。辦公室租賃延期選項(xiàng)還應(yīng)保留租戶的權(quán)利，并防止房東將空間租賃給更大或更高的租戶。

在談判租約時(shí)，租戶應(yīng)在租約中記錄續(xù)訂權(quán)。

在協(xié)商上海寫字樓租賃延期選項(xiàng)時(shí)，請(qǐng)考慮以下事項(xiàng)：?

• 你有多少個(gè)擴(kuò)展選項(xiàng)？你能同時(shí)鍛煉嗎？

• 擴(kuò)展選項(xiàng)是否對(duì)潛在的租金增加設(shè)定了上限？

• 每個(gè)延長(zhǎng)期有多長(zhǎng)？長(zhǎng)度是固定的還是您在行使期權(quán)時(shí)可以從不同的選擇中選擇？

• “通知期”是否恰當(dāng)和現(xiàn)實(shí)？

• 如果您在某個(gè)日期之前沒(méi)有提供通知，您的房東是否需要提醒您延長(zhǎng)辦公室租約的選項(xiàng)？

• 辦公室租賃延期選項(xiàng)是否包括要求房東在您行使續(xù)訂選項(xiàng)時(shí)提供維修或修理補(bǔ)貼？如果是這樣，并且您決定不需要使用這筆津貼進(jìn)行維護(hù)或修理，您是否可以將其用作未來(lái)租金的抵免？

• 如果您行使續(xù)約選擇權(quán)，將如何根據(jù)續(xù)租租約確定租金（即，是否表示租金將按當(dāng)時(shí)流行市場(chǎng)價(jià)格的百分比中的較小者計(jì)算？或者每可出租平方英尺的某一美元金額？ ）

• 擴(kuò)展選項(xiàng)是否包含您選擇擴(kuò)展空間的條款？如果是這樣，您在設(shè)計(jì)和建造額外空間時(shí)會(huì)收到“免費(fèi)租金”期嗎？（確保擴(kuò)展選項(xiàng)允許您在將來(lái)擴(kuò)展任何擴(kuò)展空間。）

• 如何確定市場(chǎng)房租？（它應(yīng)該與新租戶的類似空間交易相關(guān)聯(lián)，這些交易應(yīng)該用于具有可比信譽(yù)的租戶，類似建筑物中的類似空間，具有相似的租賃條款。）

當(dāng)您提供行使續(xù)約條款的意向通知時(shí)，租賃應(yīng)要求房東向您提供在特定時(shí)間段內(nèi)確定市場(chǎng)價(jià)格的“誠(chéng)信”估計(jì)。如果您和您的房東無(wú)法在指定時(shí)間內(nèi)就市場(chǎng)價(jià)格達(dá)成協(xié)議，包括將此事件與中立仲裁員進(jìn)行調(diào)解或仲裁，或允許您撤銷您的規(guī)定，該條款應(yīng)進(jìn)一步為您提供保護(hù)。決定行使續(xù)約選擇權(quán)。

您可以選擇延長(zhǎng)租約的期限，以便只要您繼續(xù)租賃原始空間的某個(gè)百分比，您將保留期權(quán)，無(wú)論您是否已經(jīng)轉(zhuǎn)租或分配了部分辦公空間。租約應(yīng)規(guī)定，只要在通知期和任何寬限期之后沒(méi)有重大租戶違約，您可以選擇延長(zhǎng)。

上海寫字樓租賃終止期權(quán)

業(yè)務(wù)是不可預(yù)測(cè)的，有時(shí)辦公室變得太昂貴或過(guò)時(shí)。租戶應(yīng)通過(guò)租賃終止選項(xiàng)來(lái)防止這種可能性。租賃終止選項(xiàng)允許租戶提前退出合同，支付租約中指定的任何金額。由于退出合同，租戶通常必須支付大部分剩余租金。

租賃終止選項(xiàng)允許租戶提前退出合同，支付租約中指定的任何金額。

在起草租賃終止選項(xiàng)時(shí)，請(qǐng)考慮以下事項(xiàng)：

• 終止點(diǎn)：您是否對(duì)一次性終止日期感到滿意，或者您是否希望在不同時(shí)間有多個(gè)積分？

• 事先通知：租約終止前需要多長(zhǎng)時(shí)間才能給房東？談判時(shí)，如果發(fā)生最壞情況，你需要考慮多快的速度。

• 租賃終止費(fèi)用：您可能無(wú)法在沒(méi)有費(fèi)用的情況下協(xié)商辦公室租賃終止選項(xiàng)，因此目標(biāo)應(yīng)該是盡可能地減少它們。此外，請(qǐng)務(wù)必查看有關(guān)終止費(fèi)的州法律，這樣您就不會(huì)被鎖定在通常不需要支付的費(fèi)用中。嘗試為諸如設(shè)施改進(jìn)以及這些改進(jìn)的評(píng)估價(jià)值等事項(xiàng)進(jìn)行談判。費(fèi)用何時(shí)到期？在終止日期或評(píng)估財(cái)產(chǎn)后？

• 寫字樓租賃合同終止后的折扣：如果在一定長(zhǎng)度的租約中獲得折扣，請(qǐng)務(wù)必協(xié)商在終止期間如何處理該折扣。一些出租人可能會(huì)嘗試收取額外費(fèi)用以收回折扣。

• 辦公室平面圖：如果租賃一個(gè)不需要專門建造/翻新的地點(diǎn)，看看你是否可以協(xié)商降低費(fèi)用，因?yàn)閷?lái)這個(gè)空間應(yīng)該更容易租賃。

• 額外積分：嘗試為預(yù)付費(fèi)公用事業(yè)或其他基于位置的服務(wù)等項(xiàng)目協(xié)商額外積分。

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上海寫字樓租賃優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

通常被稱為ROFR，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)選項(xiàng)是租戶的有力工具。如果外部方表示對(duì)該空間的興趣，則優(yōu)先購(gòu)買權(quán)選項(xiàng)賦予租戶租賃額外指定空間的權(quán)利。優(yōu)先購(gòu)買權(quán)通常優(yōu)先于首次出價(jià)（ROFO）。ROFO讓租戶有機(jī)會(huì)在空間上市前租用空間。ROFR允許租戶等到感興趣方的報(bào)價(jià)出現(xiàn)，然后匹配最高報(bào)價(jià)。由于現(xiàn)有租戶可以匹配他們的報(bào)價(jià)，ROFR不鼓勵(lì)其他方競(jìng)標(biāo)空間。

在談判優(yōu)先購(gòu)買權(quán)時(shí)，請(qǐng)考慮以下事項(xiàng)：

• ROFR是一次性選擇，還是在租約期限內(nèi)繼續(xù)？

• ROFR屬于哪些空間？

• 房東什么時(shí)候必須通知您第三方的報(bào)價(jià)？

• 在收到房東的通知后，您需要多長(zhǎng)時(shí)間行使您的選擇權(quán)？

• 如果您選擇不行使您的ROFR選項(xiàng)，第三方的續(xù)約權(quán)利是否會(huì)超越您的ROFR？

• 如果您行使ROFR選項(xiàng)，現(xiàn)有空間中的擴(kuò)展選項(xiàng)是否適用于新空間？

請(qǐng)記住，現(xiàn)在談判花費(fèi)的時(shí)間是您以后不必花的錢。企業(yè)應(yīng)保留租戶代表商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，以協(xié)商延期選擇權(quán)，租賃終止選擇權(quán)和優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。租戶代表經(jīng)紀(jì)人通過(guò)辦公室搬遷或租賃重新協(xié)商過(guò)程指導(dǎo)租戶。具體而言，租戶代理幫助辦公室用戶定義空間要求，識(shí)別潛在位置，瀏覽和評(píng)估房產(chǎn)，分析建議，協(xié)商條款以及執(zhí)行租賃或購(gòu)買協(xié)議。